Logement aux États-Unis : ventes au plus bas en 16 ans, les propriétaires empruntent sans vendre

Aux États-Unis, les ventes de logements anciens sont tombées à leur rythme le plus lent depuis seize ans. La raison se trouve dans des millions de classeurs : des contrats de prêt immobilier assortis d’un taux d’intérêt auquel personne ne veut renoncer. Plutôt que de vendre, les propriétaires empruntent en prenant pour garantie les maisons qu’ils refusent de quitter.

Cette impasse dépasse largement le bureau des agents immobiliers. Pour les primo-accédants, les coûts d’emprunt frôlent désormais leur plus haut niveau du siècle ; les propriétaires qui bénéficient d’un prêt à faible taux ont toutes les raisons de rester chez eux ; et la Réserve fédérale, qui pourrait normalement atténuer cette pression, s’apprête à la renforcer de nouveau.

Les ventes s’effondrent, les prix bougent à peine

La National Association of Realtors a annoncé que les ventes de logements existants étaient tombées à un rythme annualisé de 3,75 millions en octobre, soit une baisse de 5,5 % par rapport à septembre et de 8,8 % sur un an. Il s’agit du niveau le plus bas depuis août 2010. Les ventes ont reculé dans le Midwest, le Sud et l’Ouest, tandis qu’elles sont restées stables dans le Nord-Est. Les prix, eux, ont à peine frémi : le prix de vente médian s’est établi à 416 700 dollars, légèrement au-dessus de son niveau d’un an plus tôt.

Lawrence Yun, économiste en chef de l’organisation professionnelle, a mis en cause les taux hypothécaires, qui ont « atteint leurs niveaux les plus élevés depuis 2000, à l’exception d’un seul mois en 2023 ». Le taux moyen d’un prêt à taux fixe sur 30 ans oscille autour de 7,2 % et, selon Mortgage News Daily, il a bondi à 7,30 % en une seule journée après la publication, cette semaine, d’un rapport sur l’inflation plus élevé que prévu. Pendant la pandémie, ce même prêt coûtait à peine plus de 3 %.

Un ancien prêt à bas taux vaut mieux qu’un déménagement

Près de la moitié des prêts immobiliers américains en cours, soit 49,1 %, étaient assortis d’un taux de 4 % ou moins au deuxième trimestre, selon une analyse de données fédérales réalisée par Realtor.com. Remplacer ce prêt par un nouveau à plus de 7 % peut alourdir les mensualités de plusieurs centaines de dollars. Les propriétaires qui ont besoin de liquidités préfèrent donc ouvrir une ligne de crédit adossée à la valeur nette de leur logement. Les encours de ces lignes ont augmenté de 23 milliards de dollars au troisième trimestre, soit leur plus forte hausse depuis 2005, pour atteindre 481 milliards, a indiqué la Federal Reserve Bank of New York.

Les prêteurs ressentent le gel à ses deux extrémités. Selon la Mortgage Bankers Association, les demandes de refinancement étaient inférieures de 57 % à leur niveau d’un an plus tôt, et les demandes de prêts pour l’achat d’un logement avaient reculé de 18 %, même après qu’une brève baisse des taux eut ramené certains acheteurs sur le marché.

Le coussin de valeur nette repose sur un taux variable

Yun en propose une lecture rassurante. Les 88 millions de propriétaires du pays sont, dans l’ensemble, en bonne santé financière, estime-t-il, et une baisse des taux pourrait libérer une demande latente considérable. Danielle Hale, économiste en chef chez Realtor.com, ne pense pas non plus que les ventes resteront aussi faibles. Ces deux points de vue reposent sur l’hypothèse d’un argent moins cher, alors que les opérateurs parient sur le scénario inverse. Les lignes de crédit adossées à la valeur nette d’un logement sont généralement assorties de taux variables, qui s’établissaient en moyenne à 7,49 % début novembre selon Bankrate : chaque hausse de la Fed touche donc précisément les propriétaires qui ont choisi une ligne de crédit plutôt que de vendre. Les encours restent très inférieurs à leur pic de 2009, autour de 714 milliards de dollars, mais ils ont désormais augmenté pendant 18 trimestres consécutifs.

Ces chiffres décrivent un problème américain. La plupart des prêts immobiliers aux États-Unis sont à taux fixe pour trente ans, ce qui explique pourquoi les propriétaires préfèrent y rester plutôt que vendre sous la pression. En Grande-Bretagne, où la Banque d’Angleterre a relevé son taux à 4 % ce mois-ci et où les offres à taux fixe ne durent généralement que quelques années, la hausse des taux pèse plus rapidement sur le budget des ménages.

La Fed se réunit avant la prochaine publication des ventes

Les prix à la consommation ont augmenté de 0,4 % en octobre, contre 0,3 % attendu par les économistes. Les opérateurs considèrent désormais comme certaine une hausse des taux en décembre : environ 88 % anticipent une hausse d’un quart de point et les autres une hausse d’un demi-point, selon l’outil FedWatch du CME. Après la hausse de septembre — la première depuis 2023 —, la fourchette de taux de référence de la Fed se situe entre 3,75 % et 4 %. Les responsables de la politique monétaire tiendront leur dernière réunion de l’année le 8 décembre, et les agents immobiliers publieront les chiffres des ventes de novembre le 9 décembre.

Une hausse rendrait le nouveau prêt immobilier plus coûteux pour l’acheteur, et la vieille maison plus coûteuse pour le propriétaire qui a emprunté en la donnant en garantie afin de pouvoir y rester.

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